Die 5 wichtigsten Punkte des neuen Wohnungs­eigentums­gesetzes im Bereich Verwaltung

Liebe Haus- und Wohnungseigentümer,

seit dem 1. Dezember 2020 hat sich einiges geändert! Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bringt seit einiger Zeit frischen Wind in die Welt der Immobilienverwaltung. Hier die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

• Einheitliche Regelungen: Wo es früher oft zu Unstimmigkeiten kam, gibt es jetzt klare gesetzliche Vorgaben. Das macht’s einfacher für alle!
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft: Sie wird jetzt als eine rechtliche Gemeinschaft betrachtet. Das bedeutet, sie kann nun als Gemeinschaft verklagt werden.
• Verwalter-Befugnisse: Diese sind jetzt neu organisiert. Das schafft Klarheit in den Abläufen und Aufgaben.
• Beschlüsse fassen: Achten Sie hier auf einige neue Regelungen wie etwa die Pflicht zum jährlichen Vermögensbericht. Sie sollen den Verwaltungs-Prozess transparenter und reibungsloser machen.

Schauen wir uns die einzelnen Punkte hinsichtlich der Verwaltung genauer an – für alle, die die Details wissen wollen.

#1: Der zertifizierte Verwalter

Mit steigenden Ansprüchen an eine qualifizierte Wohnungseigentumsverwaltung wurde ein neues System eingeführt: der zertifizierte Verwalter. Hier lesen Sie, was Sie dazu wissen müssen:

1. Hintergrund: Der neue § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ermöglicht jedem Wohnungseigentümer, einen zertifizierten Verwalter als Teil einer ordentlichen Verwaltung anzufordern – es sei denn, es gibt weniger als 9 Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer ist schon Verwalter oder weniger als ein Drittel der Eigentümer will einen Verwalter.
2. Definition: Ein zertifizierter Verwalter ist jemand, der seine rechtlichen, kaufmännischen und technischen Fähigkeiten in einem Test vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat. Die genauen Details der Zertifizierung werden vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz festgelegt.
3. Freiwilligkeit: Aktuell ist es nur eine Option, einen zertifizierten Verwalter zu verlangen. Das heißt, auch Verwalter ohne Zertifikat, die jedoch das Vertrauen der Wohnungseigentümer genießen, können weiterhin ihre Dienste anbieten.
4. Übergangszeit: Dieses Recht auf einen zertifizierten Verwalter kann erst zwei Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes geltend gemacht werden. Da das Gesetz hier am 17.12.2021 in Kraft getreten ist, kann das Recht erstmalig am 17.12.2023 ausgeübt werden
5. Ausnahmen für Kleinanlagen: Es gibt Besonderheiten für kleinere Wohnanlagen, oft als Eigenverwaltung bezeichnet. Wenn eine Anlage weniger als neun separate Eigentumsrechte aufweist und ein Wohnungseigentümer als Verwalter fungiert, gibt es nur dann einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies fordert.

Kurz gesagt, diese Neuerung erhöht die Professionalität in der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, lässt aber auch Raum für Flexibilität und individuelle Entscheidungen.

#2: Eigenverantwortliche Auftragsvergabe

Auch bei den Befugnissen der Verwalter hat sich einiges getan! Lassen Sie uns durch die wichtigsten Änderungen gehen:

1. Mehr Entscheidungsfreiheit: Durch die jüngste Reform hat der Verwalter jetzt mehr Spielraum. Er kann eigenständig über bestimmte Dinge entscheiden, ohne dass eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung nötig ist. Das gilt für:
   • Dinge, die weniger wichtig sind und keine großen Verpflichtungen mit sich bringen.
   • Dringende Angelegenheiten, die schnelle Entscheidungen erfordern.

Hier einige Beispiele:

• Kleinere Reparaturen
• Abschluss von Verträgen in beschränktem Umfang
• Instandsetzungen wie Graffitientfernung oder das Austauschen defekter Leuchten im Gemeinschaftsbereich.

Aber keine Sorge: Große Sanierungen werden immer noch einen Beschluss der Wohnungseigentümer benötigen.

2. Dringliche Maßnahmen: Stellen Sie sich vor, es gibt einen Wasserschaden und schnelles Handeln ist gefragt. Hier kann der Verwalter nun eigenständig handeln, um größeren Schaden zu vermeiden.
3. Flexibilität: Als Wohnungseigentümer haben Sie weiterhin Einfluss! Sie können entscheiden, ob Sie die Befugnisse des Verwalters einschränken oder erweitern möchten. Dies könnte beispielsweise durch festgelegte Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge geschehen. Somit behalten Sie immer die Kontrolle.

Die Reform von 2020 ermöglicht einen reibungsloseren und effizienteren Verwaltungsprozess. Aber das Wichtigste: Sie als Eigentümer sind immer im Bilde und haben das letzte Wort!

#3: Außenvertretung Ihres Verwalters

Neuerdings regelt § 9 b Abs. 1 WEG die Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis. Dies bedeutet konkret:

1. Allgemeine Vertretung: Im rechtlichen Kontext, ob vor Gericht oder außerhalb, repräsentiert der Verwalter die WEG-Gemeinschaft.
2. Grundstücks- und Darlehensverträge: Der Verwalter kann solche Verträge nur mit einem Beschluss der Wohnungseigentümer abschließen. Aber: Die Wohnungseigentümer können den Verwalter auch ermächtigen, innerhalb festgelegter Grenzen oder auch umfassend, solche Verträge zu schließen, solange sie ihm vertrauen.
3. Weitere Vertragsverhandlungen: Die oben erwähnte Einschränkung betrifft nicht einzelne Maßnahmen während der Vertragsabwicklung oder bestimmte rechtliche Transaktionen.
4. Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter: In solchen Fällen gilt eine kollektive Vertretungsbefugnis, wie sie in § 9 b Abs. 1 S. 2 WEG festgelegt ist.
5. Einschränkungen: Eventuelle Grenzen der gesetzlichen Vertretungsmacht sind gegenüber Dritten nicht gültig.
6. Vertretung gegenüber dem Verwalter: 9 b Abs. 2 WEG bestimmt, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein entsprechend autorisierter Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis zum Verwalter vertritt. Ziel ist es, die Durchsetzung von Forderungen der Gemeinschaft gegen den Verwalter zu vereinfachen.

Kurz gesagt: diese Regelungen klären die Vertretungsbefugnisse des Verwalters und bieten einen Rahmen für die Zusammenarbeit zwischen Verwaltern und Wohnungseigentümern.

#4: Einführung der Pflicht zum jährlichen Vermögensbericht

Gemäß § 28 Abs. 4 WEG müssen Verwalter zukünftig am Ende jedes Kalenderjahres einen Vermögensbericht erstellen. Dies soll dafür sorgen, dass jeder Wohnungseigentümer einen Einblick in die Finanzen der Gemeinschaft hat, welcher vom Verwalter bereitgestellt wird.

Inhaltlich soll dieser Bericht den aktuellen Stand des verfügbaren Vermögens, insbesondere der Erhaltungsrücklage und anderer, durch Beschlüsse festgelegter Rücklagen, darstellen. Nicht zu berücksichtigen sind dabei offene Forderungen oder für die Liquiditätssicherung umgewidmete Gelder.

Weiterhin sollte der Bericht einen Überblick über das Hauptgemeinschaftsvermögen bieten. Dazu zählen beispielsweise:

• Ausstehende Beträge von einzelnen Wohnungseigentümern und Dritten (wie Hausgeldschulden).
• Alle Schulden, etwa Bankkredite.
• Andere Vermögenswerte, z.B. Brennstoffreserven.

Es ist entscheidend, dass nur die Vermögenswerte aufgeführt werden. Eine Bewertung dieser ist nicht erforderlich. Finanzielle Forderungen und Verpflichtungen sollten allerdings mit dem genauen Betrag angegeben werden. Vermögenswerte, die für die finanzielle Situation der Gemeinschaft nicht relevant sind, müssen nicht aufgeführt werden.

Die Methode der Bereitstellung des Berichts bleibt offen und kann durch die Eigentümergemeinschaft festgelegt werden. Möglichkeiten sind etwa der Versand per Post oder E-Mail oder das Hochladen auf eine Webseite.

Wenn der Verwalter den Bericht nicht erstellt oder fehlerhaft anfertigt, hat jeder Eigentümer das Recht, diesen Bericht in korrigierter Form zu erhalten. Dies beeinflusst jedoch nicht die Gültigkeit der Beschlüsse bezüglich des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung.

#5: Ordentliche Kündigung nach 6 Monaten

Sie wollten schon immer mehr Flexibilität, wenn es um den Wechsel Ihres Verwalters geht? Das neue Gesetz hat gute Nachrichten für Sie, denn als Eigentümer haben Sie jetzt das Recht auf „Abberufung Ihres Verwalters“, mit dem Sie nicht zufrieden sind.

• Einfache Abberufung: Sie können Ihren Verwalter jetzt ohne einen speziellen Grund abberufen. Wenn das Vertrauen nicht mehr da ist, haben Sie die Freiheit, den Wechsel vorzunehmen. Einfach und unkompliziert!
• Automatisches Vertragsende: Sorgen um langwierige Verträge? Keine mehr! Nach der Abberufung endet der Vertrag mit dem Verwalter automatisch innerhalb von sechs Monaten. Keine versteckten Kosten oder Verpflichtungen.
• Keine Extra-Kündigung nötig: Bei der Abberufung brauchen Sie keinen separaten Vertrag zu kündigen. Alles wird einfacher. Es besteht natürlich immer noch die Möglichkeit, mit einer kürzeren Frist zu kündigen, wenn Ihnen ein Recht auf außerordentliche Kündigung zusteht.

Das in 2020 reformierte Wohnungseigentumsgesetz hält noch viele weitere Änderungen bereit – in diesem Artikel haben wir nur die Änderungen verständlich dargestellt, die die Hausverwaltung betreffen.

Einige wichtige Begriffe zum Thema Hausverwaltung, WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung und mehr halten wir in unserem FAQ-Beitrag für Ihre Lektüre bereit: Die häufigsten Fragen rund um Hausverwaltung.

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